为全面、准确监测住房租赁市场发展状况，由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海联城房地产评估咨询有限公司、上海房地产估价大数据研究中心、上海师范大学房地产经济研究中心等组成住房租赁价格指数监测办公室，利用大数据手段，通过多方数据源采集住房租赁市场的行业以及市场分布数据，研究了上海市住房租赁市场量价、产品参与主体等多方面的现状，进而对整个租赁市场状况进行了分析。
本报告数据来源于有租赁经营业务的大型房屋经纪公司。感谢为本次报告提供数据支持的单位：上海我爱我家房地产经纪有限公司、上海自如资产管理有限公司、上海源涞实业有限公司 、魔方（上海）公寓管理有限公司、上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司等。
一、上海市住房租赁市场价格指数分析
1、全市住房租赁价格指数止跌回升
2021年二季度住房租赁价格指数持续攀升，以2016年Q4为基期1000点，2020年四个季度的租金指数在981~988之间，2021年Q1租赁指数为995点，2021年Q2租赁指数环比上升2.4%，为1019点，与去年同期相比，住宅租赁价格指数上升3.8%，在经历2020年租赁指数的低位徘徊后，2021年住宅市场复苏之势明显，住宅租赁指数持续攀升。
图1上海市住房租赁价格指数（2018年第3季度~2021年第2季度）
2、区域住房租赁价格指数分析
从区域角度来看，租赁市场全面回暖，各区域租金环比都出现不同程度的上涨。
其中嘉定区、虹口区和徐汇区3个区域的涨幅位列前三，分别为：3.22%、3.18%、3.07%。紧随其后的为普陀区，环比涨幅为3.02%，以上4个区域的租金环比涨幅超过3%。
嘉定区租金水平的上涨主要源于近2年嘉定区住宅租金水平持续在低位徘徊，2019年Q3至2021年Q1租金水平一路走低，在上海市发布“十四五”重点建设“五个新城”的战略规划后，嘉定区迎来了发展利好，二季度租金水平开始止跌回升。虹口区及普陀区源于区域旧改及商务区建设步伐的加快，片区居住环境有着明显提升，租金上涨较快，同时，租赁客群对轨交的敏感度较高，15号线开通带来的交通利好，为普陀、徐汇的租金上涨提供了有力支撑。整体来看，中心城区及具有重大规划利好的郊区（五个新城），受规划利好、配套利好、产业利好的多重影响，租金水平在复苏之际上涨加快；而奉贤、金山、崇明3个远郊区受区位因素制约，再加上区内产业集聚度不高，租金水平环比涨幅偏小。
表1 2021第二季度上海市各区住房租赁价格指数走势
二、上海市住房租赁价格水平分析
1、全市监测租金水平分析
2021年第二季度全市平均单位标准租金为65.6元/平方米•月。标准租金为设定租赁住房的标准特征，通过实际租赁案例的租赁价格及住房特征调整，计算出租赁住房以元/平方米•月计量的单位标准租金。租金水平走势与租赁指数相同，二季度租金水平持续攀升，为65.6元/平方米•月，环比上升2.4%，同比上升3.8%。
图2 2019Q3-2021Q2年上海市住房租赁价格走势(元/平方米·月)
2、环线租金价格水平分析
在整体租金开始上涨的情况下，从环线租金情况来看，2021年二季度，各环线租金水平皆上扬，其中内中环租金涨幅最大，由一季度的90.0元/平/月上涨至93.4元/平/月，环比上涨了4.02%，内中环和内环内的租金差幅继续缩小，中外环租金环比上涨了3.89%，内环内和外郊环环比分别上涨了3.43%和2.91%，郊环外环比上涨了2.03%。
与去年同期相比，各环线租金全线上涨，外环线以内的涨幅较大，外环外的涨幅较小。具体表现为内环内、内中环、中外环同比分别上涨了4.07%，5.54%，5.39%，外郊环和郊环外同比上涨2.61%和1.05%。
图3 2021Q2年各环线租赁价格水平
3、区域租金价格水平分析
2021年二季度，第一梯队的租金水平全部超过90元/平/月。与去年同期相比，第一梯队和第二梯队区域的住宅租金水平同比均呈现上升之势；第三梯队除金山和崇明同比微跌外，余下同比全部上涨。第一梯队区域的租金同比平均涨幅达到4.6%，其中普陀区同比涨幅最大，同比上涨了6.1%。
表2 2021年Q2各区域租赁价格水平
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